Questions – Réponses sur le bail réel solidaire

 

Questions – Réponses sur le bail réel solidaire

Retrouvez les questions les plus fréquentes concernant le Bail Réel Solidaire (BRS).

Pour un achat sur plan (dit en VEFA – Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous faites l’acquisition des murs et des sols, et vous êtes soumis à un prix fixé par les aléas du marché.

Pour un achat en BRS, vous achetez les murs de votre logement à un opérateur (promoteur immobilier, coopérative…), et vous versez une redevance pour le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Le prix final constaté est de 25 à 40 % inférieur au prix du marché.

Dans les deux cas, vous pouvez jouir du bien.

Oui, mais sous conditions. Le propriétaire s’engage à être résident du bien qui constitue sa résidence principale (il est entendu un logement occupé au moins 8 mois par an sauf cas de force majeur). Mais en cas d’aléas (mutation temporaire, déménagement…), il peut mettre en location son appartement sous contrôle de l’OFS pour une résidence principale. Ainsi, les locations saisonnières sont interdites.

En cas de non-respect des clauses du Bail Réel Solidaire, le propriétaire s’expose à une résiliation du Bail Réel Solidaire par l’OFS.

Oui. L’acquisition en BRS reste souple pour faire face aux imprévus de la vie quotidienne :

  • En cas de décès, de son conjoint ou d’un descendant direct occupant le logement avec l’accédant,
  • Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement,
  • Chômage d’une durée supérieure à un an,
  • Invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, soit par délivrance par cette commission de la carte d’invalidité,
  • Divorce,
  • Dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Dans ces différents cas de figures, la revente est encadrée par l’OFS notamment pour déterminer le prix de revente ainsi que le ménage à qui revendre le logement (ménages soumis à des plafonds de ressources).

Si votre conjoint(e) est encore présent(e) dans le logement, il ou elle reste éligible au logement en BRS, quel que soit le régime matrimonial, ou au partenaire de pacte civil de solidarité.

En cas de décès, et si le logement est désormais inoccupé, vos ayant-droits héritent du logement sous certaines conditions :

  • Seulement si la personne qui hérite répond aux conditions d’éligibilité d’une accession en BRS, et que celle-ci souhaite effectivement résider dans le logement au titre de sa résidence principale. L’héritier verra le bail automatiquement renouvelé et une nouvelle durée sera déterminée (durée pouvant aller jusqu’à 99 ans).
  • Si la personne qui hérite ne répond pas aux conditions d’éligibilité d’une accession en BRS. Dans ce cas cette personne doit vendre le logement auprès d’un ménage éligible dans un délai de 12 mois. Si au terme de ce délai, le logement n’est pas vendu, c’est l’OFS qui rachète le logement aux conditions et montants prévus par le bail. Par ailleurs, si la personne qui hérite ne souhaite pas résider dans le logement, elle peut revendre aux mêmes conditions qu’évoquées précédemment.

En cas de difficultés pour trouver un acquéreur pour votre logement, l’OFS peut vous accompagner en se chargeant de trouver une personne répondant aux critères d’éligibilité, ou s’engage à racheter votre logement. Le nouvel acheteur verra le bail automatiquement renouvelé, et une nouvelle durée sera déterminée.

Oui sous conditions. Si vous souhaitez vendre votre logement, cette revente est encadrée par l’OFS. La gestion du foncier par l’OFS s’inscrit dans une logique anti-spéculative, visant à éviter une flambée des prix des biens immobiliers, ou, à contrario, risquer une perte de capitaux suite à l’effondrement du marché. L’avantage, contrairement à un achat classique, est que le prix de revente est garanti et plafonné par l’OFS, vous êtes donc assuré de ne pas perdre votre investissement.

  • Ainsi, le prix de revente sera limité à leur valeur initiale d’achat actualisée par application de la variation d’un indice choisi par l’OFS, savoir ici l’indice du coût de la construction (ICC), et majoré de la valorisation des travaux effectués entre l’acquisition et la cession selon des modalités qui seront définies par le Bail Réel Solidaire.

Oui comme dans une copropriété classique. Le propriétaire d’un logement acquis en BRS a toute liberté de modifier et aménager son bien à sa guise, dans la limite des contraintes des normes de sécurité, des règles d’architecture et du cahier des charges de la résidence.

Oui comme dans une copropriété classique. Le bénéficiaire d’un logement en BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire.

L’OFS est propriétaire du terrain. L’OFS émet les quittances pour la redevance due dans le cadre de la mise à disposition du foncier, et sera l’interlocuteur du propriétaire pour tout changement de situation, en cas de revente ou de transmission.

Un acheteur qui souhaite acquérir en BRS peut souscrire un prêt auprès d’un organisme bancaire. Le coût du bien étant constitué uniquement des murs, sans le foncier, le montant à emprunter est moindre qu’un achat classique. Bien évidemment, le taux d’effort des ménages se calcule en intégrant le crédit et la redevance.

Nous vous rappelons que le PTZ peut servir pour finaliser votre emprunt si vous êtes éligible. Afin de faciliter les démarches, il est recommandé de se faire aider par l’OFS ou la coopérative.

Dans le cadre du BRS, le propriétaire peut jouir de son bien pour une durée maximale de 99 ans. Pendant cette période, s’il doit déménager ou faire face à un imprévu (mutation…) il peut mettre en location (selon la réglementation en vigueur), ou il peut le revendre à un acquéreur respectant les plafonds de ressources à la date de la vente. L’acquisition se fera également sous contrôle et validation de l’OFS.

Avec le nouvel acquéreur de votre bien immobilier, la durée du bail est établie automatiquement pour une nouvelle durée (sur la même base). Ainsi, le bail est perpétuel, la situation du bâti est pérennisée, il n’y a pas de dévalorisation des murs à l’approche de la fin du bail. Ce dispositif assure à chaque acquéreur une stabilité de la valeur du bâti.

 

France - OFS

Depuis la promulgation de la loi ALUR, plusieurs OFS ont été créés, notamment à Lille, à Rennes et dans le Pays-Basque, avec des projets concrets et de nouveaux OFS sont en cours de création sur le reste du territoire.

Comme dans une copropriété classique, l’acheteur devra s’acquitter des charges suivantes :

  • Les charges de copropriété,
  • La taxe foncière (la commune pouvant également délibérer pour un abattement de celle-ci pour les logements en BRS),
  • La taxe d’habitation,
  • Les charges courantes d’occupation du logement (électricité…).

Et, dans le cadre d’une acquisition en BRS, l’acheteur devra s’acquitter en sus de la redevance due à l’OFS (de l’ordre de 1 à 4€ du m² par m² habitable et par mois).

Si c’est une coopérative qui a réalisé l’opération, le ménage bénéficie peut bénéficier de la sécurisation HLM. Pendant 15 ans en cas de survenance de certains accidents de la vie d’accident de la vie, il pourra être relogé dans le parc social (sous réserve notamment du respect des plafonds de ressources) et pourra bénéficier du rachat du logement par l’organisme à un prix convenu d’avance dans certaines conditions. C’est un des avantages de cette accession sociale sécurisée.

C’est à l’appréciation de L’OFS, de prendre ou pas en compte les travaux réalisés par les ménages dans l’évaluation éventuelle d’une plus-value. Avant de vous lancer dans ses travaux vérifiez ce point avec votre OFS.

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