Immobilier neuf : comment bénéficier d’une TVA à taux réduit ?

Certains programmes immobiliers profitent d’un taux de TVA réduit à 5,5%. Pour y accéder, vous devez vous tourner vers des opérations situées dans un quartier Anru (Agence nationale de rénovation urbaine), ou encore dans un secteur dit Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV). Cette réduction s’adresse aux ménages dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond défini par l’Etat.

Acheter du neuf moins cher en zone Anru ou dans les QPV

Contrairement aux idées reçues, il est possible de trouver des logements neufs moins chers que les biens immobiliers du parc ancien. Les logements situés en QPV (Quartiers prioritaires de la Ville) ou en Zone Anru (Agence nationale de rénovation urbaine) profitent, par exemple, d’un taux de TVA inférieur à la normal (5,5% contre 20%). L’économie générée est alors considérable.  Par exemple, un T2 à Metz, proposé 136.000 euros avec une TVA à 20% passe à 120.000 euros grâce à la TVA à 5,5%.

L’appellation Anru désigne les zones géographiques dites « sensibles » ayant fait l’objet d’une convention entre l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et les collectivités territoriales. Une liste complète des secteurs concernés est disponible sur le site officiel de l’Anru.

Les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville font, eux, référence à des territoires infra-urbains définis par les pouvoirs publics classés en fonction des revenus des habitants. L’objectif est d’y consacrer, selon les difficultés locales que connaissent les habitants, des moyens supplémentaires, d’où la TVA réduite. Les acheteurs qui trouveraient un logement près d’une QPV ou d’une zone Anru (dans un rayon maximum de 300 mètres) ont également accès à ce dispositif.

Il existe également une TVA à taux réduit de 10% pour l’acquisition d’un logement neuf, dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25% de logements sociaux et situé dans une zone éligible au dispositif Loi Pinel. Le propriétaire s’engage alors à fixer un niveau de loyer dit « intermédiaire », c’est-à-dire inférieur de 15 à 20% par rapport aux prix de marché.

Un dispositif sous condition

Pour profiter du dispositif, il faut toutefois respecter un certain nombre de principes. Tout d’abord, les biens sont exclusivement destinés à la résidence principale et ne peuvent être mis en location. De plus, pour bénéficier de la TVA à 5,5%, les revenus de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un certain plafond en fonction de la composition du foyer et du lieu où se situe le logement (zone Abis, A, B1, B2 ou C). Par exemple, une personne seule souhaitant acheter à Paris ou dans les communes limitrophes (zone Abis) ne pourra dépasser les 34.641 euros de revenus par an alors qu’à Lille (zone B1), le plafond est de 30.115 euros. Le prix du bien est également plafonné, là encore, en fonction des territoires. Un appartement à Bordeaux (zone B1) ne pourra pas dépasser les 2.965 euros le mètre carré HT alors qu’à Villejuif, le prix maximum à ne pas dépasser est de 4.886 euros le mètre carré.

Zone Anru ou QPV : quand revendre son logement ?

Depuis le 1er janvier 2014, le propriétaire d’un appartement neuf peut revendre son bien immobilier sans perdre son avantage fiscal, s’il le fait après 10 ans de détention dudit bien. Cette nouvelle règle ne concerne que les logements livrés à compter du 1er janvier 2014. Pour les plus anciens, la durée de détention (pour ne pas perdre l’avantage fiscal) est de 15 ans.

Si l’acheteur revend son logement avant les 10 ou 15 ans de détention selon son cas, il rembourse la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal à l’administration fiscale. La sanction s’applique également si le propriétaire met en location, avant 10 ans de détention, son bien immobilier.

Toutefois, il existe des exceptions. Un acheteur peut vendre son logement plus tôt que ne lui permet la loi si l’opération est due à une mutation professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre la propriété de l’acquéreur et son nouveau lieu de travail ou s’il fait face à une période de chômage de longue durée supérieure à un an. Dans ces circonstances, l’avantage fiscal concédé ne lui est pas demandé.

Les points clefs à retenir :

  • Avec la TVA à 5,5% vous économisez plusieurs dizaines de milliers d’euros.
  • Un taux de TVA réduit à 10 % existe pour l’achat d’un logement situé sur un territoire éligible au Pinel à la condition que le programme se compose à 25% de logements sociaux.
  • Des conditions de ressources, de localisation et de prix du bien s’appliquent pour accéder à cette aide.
  • En cas de revente prématurée du bien, vous devez rembourser l’administration fiscale.

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